最嚴禁令來了!再說一次,不要亂買房子
http://www.znndfd.tw房訊網2019-11-20 9:39:00
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[提要]過去20多年的房價上漲史,讓許多人產生一種似是而非的認知:以為只要是房子,無論是商品住宅還是公寓,無論辦公樓還是商鋪,乃至小產權房甚至民居,不僅能閉著眼買,而且買了都能升值。然而,現實卻一再打臉。

  不是什么房子都能買。

  過去20多年的房價上漲史,讓許多人產生一種似是而非的認知:以為只要是房子,無論是商品住宅還是公寓,無論辦公樓還是商鋪,乃至小產權房甚至民居,不僅能閉著眼買,而且買了都能升值。然而,現實卻一再打臉。

  1、最嚴公寓禁令來了。近日,廣東佛山發布新規:

  除服務型公寓外,禁止商業、辦公用房以公寓進行銷售。房屋規劃用途應統一登記為“辦公用房”,不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。非住宅項目的用水、用電,應按商業辦公標準收費和管理,不配置管道燃氣設施、教育學位等。

  更具殺手锏的是,佛山規定,開發商在與購房人簽訂合同之前,必須在展板前拍照存檔,照片要能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。這意味著,在佛山,除了屈指可數用于商業類旅館式公寓之外,所有商業辦公項目都不得改為公寓。

  沒有學位,沒有燃氣,不能登記為類住宅性質的“公寓式辦公”,而開發商或中介再試圖以“公寓”進行違規宣傳,則要面臨一系列懲罰。為何突然出臺如此之嚴的公寓禁令?這要從4個月前說起。今年8月,央視報道萬科在佛山銷售的金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳違規銷售”:將辦公用房包裝成公寓樓盤,出售給購房者,涉及約5800多名業主。對此,央視直言不諱:掛羊頭賣狗肉的事,早晚都要穿幫,在國家的法律法規面前,再大的店,也不能欺客!

  正是在這種背景下,佛山公寓遭到政策的強力狙擊。這意味著,以往打擦邊球的玩法,徹底行不通了,公寓面臨著越來越不確定的基本面。

  2、不只是佛山,國內已有多個城市祭出了公寓禁令。今年8月,廈門出臺公寓禁令,嚴禁商辦項目改造成為公寓類住宅,所有商業用途的項目,單套最小面積不得低于300平方米,且不得預留住宅功能的排水、排污、排煙和燃氣管道。這相當于徹底堵死了辦公式公寓、酒店式公寓的漏洞。在佛山廈門之前,從一線的北京上海,到二線的杭州南京,均已將公寓作為重點管控對象。

  這些政策的核心就是兩條:一是商業辦公用地不得擅自變更為居住用途,二是商業辦公單套最小面積不得低于300(或200)平方,這就將小戶型的公寓排除在外。廣州也曾出臺規定,新建商業公寓只能出售給企業,不得出讓給個人,后來雖有所放松,但這一政策帶來的影響不容小覷。

  3、這一些政策再次說明,公寓面臨著越來越不確定的政策基本面。要知道,公寓,本來就只是一個約定俗成的說法。在我國的建設用地中,根本就不存在“公寓用地”一說,要么是居住用地,要么是商業用地,要么是工業用地,要么是公共服務、物流倉儲等用地。在許多人看來,公寓與住宅,只是有產權年限之分,住宅70年,公寓40年。

  其實不然,比產權更關鍵的是,公寓一開始就跟商業辦公纏繞在一起,每一次政策調整,都會成為樓市嚴控的犧牲品。簡單來說,商品住宅一般等級為“居住用地”,這是根正苗紅的商品房。而辦公樓、商鋪和公寓,則均從屬于“商業性質”,均建設在商業辦公用地之上,從不動產證上只能登記為“辦公用房”、“商鋪”、“商務金融用途”等。換言之,公寓雖然打著住房的名號,但實質上仍舊是商業式的辦公用房。

  過去各地為了市容市貌和城市發展的考慮,出讓了大量的商業用地,或強制要求住宅用地配備商業用地,這就造成大量的商業庫存擠壓,公寓就是這種背景下應運而生的。在樓市上行期或者政策處于寬松時期時,公寓就是合法項目,在登記時可使用“公寓式辦公”、“酒店式公寓”等名號,而辦公樓使用的則是“辦公用房”。然而,一旦樓市進入下行期或調控收緊時,公寓就會成為首當其沖的犧牲品。這時候,公寓式辦公,就是名副其實的“辦公用房”,不能落戶,不能入學,不能通水電煤氣,一句話,不能用于居住。這就是所有問題的來源。

  4、事實上,公寓面臨的問題不止于此。即便是合法合規的公寓,在投資上同樣面臨著諸多陷阱。其一,公寓一般屬于商業地塊,土地使用權只有40年,而住宅的土地使用權有70年之久。比產權問題更重要的是產權到期之后的續期問題。

  這方面,住宅已經明確到期可自動續期,大概率是免費續期,而公寓卻不會有這樣的待遇。其二,公寓的流動性遠遠不如住宅,原因是變現成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優惠,而公寓則要承擔全部稅費,整體稅費成本高達10%-15%左右,而住宅的稅費成本只有2-5%。值得一提的是,土地增值稅正在進行立法。這里的土地增值稅,個人住宅具有豁免之權,但公寓則要如數征收。

  換言之,公寓不僅要繳納增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等,還要繳納土地增值稅。

  其三,公寓居住價值大打折扣。不說公攤面積公寓遠遠高過住宅,對于住宅,兩梯六戶、三梯九戶已經是上限,而公寓分割面積更小,兩梯十幾戶、三梯幾十戶可謂司空見慣。

  其四,公寓更便宜只是一種誤區。

  公寓價格之所以低于住宅,是因為土地成本相對較低,土地使用年限相對較短,且沒有學位配套,水電費用按照更高標準的商業處理,且貸款年限遠低于住宅,實際成本一點都不低。許多人投資公寓的理由,是公寓的租金回報率相對較高。

  的確如此,一線城市住宅的租金回報率不足2%,而公寓卻可以達到5%以上,接近國際平均水平。但問題在于,5%的年化回報并不高,貨幣基金的無風險利率也有3%左右。更關鍵的是,買房要的是房價上漲的收益,而不是漫長的租金回報,手里拿著一堆變現能力差、回報周期長的資產,不是什么好事。

  5、越來越多的城市,開始嚴控商住公寓。對于已經出臺明確禁令的城市來說,公寓項目盡量不要碰。

  即使政策松松緊緊,今天嚴控,明天可能又會放開,但這也說明公寓面臨極不穩定的政策環境,在政策面前,你根本沒有豪賭的資本。即便從投資上來說,商品住宅歷來回報率都是最高的,也是安全邊際最高的。

  就在今年,全國商品房銷售面積幾乎零增長,只有住宅還在增長,辦公樓和商鋪全部出現兩位數的大跌。對于尚未出臺明確禁令的城市來說,公寓能否投資,要看這些公寓是否合規,政策是否清晰:是否可登記為“公寓式辦公”這樣目前仍算合規的性質,登記為“辦公用房”的,則基本不能用于居住,即便一開始可以混水摸魚,也存在某一天被集中整治的風險。總之一句話,蒙眼買房的時代已經過去了。

來源:和訊名家

編輯:wanghao

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