“豪宅稅”調整攪動樓市 深圳先行京滬不跟進
http://www.znndfd.tw房訊網2019-11-20 13:33:10
分享到:
[提要]深圳近日調整“豪宅稅”的舉措一度攪動波瀾不驚的樓市,這是調控松動,還是落實一城一策細化調控?此舉將利好剛需還是暗助樓市投機?其他一線城市是否跟進?

  深圳近日調整“豪宅稅”的舉措一度攪動波瀾不驚的樓市,這是調控松動,還是落實一城一策細化調控?此舉將利好剛需還是暗助樓市投機?其他一線城市是否跟進?

  雖然業界曾預測熱點城市有望近期跟進,不過,北京市住建委近日回應網友提問時表示,目前北京還沒有具體修改普通住宅標準的時間。

  11月19日,上海市房屋管理局發布關于延長部分規范性文件有效期的通知,表示于2014年11月20日生效并即將到期的上海普通住房標準將繼續實施,有效期延長至2024年11月18日。

  普宅被豪宅化

  深圳市地稅局發布消息稱,從2019年11月11日起,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子為普通住宅,滿兩年交易可免征增值稅。

  但官方也表示,這并非對房地產調控進行松綁。深圳市住建局稱,本次調整主要是取消了之前的普通住房價格標準。這是在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,落實國家減稅降費精神,充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措。

  對于深圳的做法,業界的評價也較為正面。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,深圳出臺了普通住宅稅費政策的新內容,進一步體現了稅費政策和房產政策之間的互動關系,尤其是基于房地產市場的實際情況,對稅費政策進行調整,比較務實,也有助于降低相關房產的交易成本。

  調整普通住宅認定標準為何能減稅?這為何又與業界所稱的“豪宅稅”相關聯?這要從普通住宅與非普通住宅的區別談起。

  從稅費角度來看,在多數城市,普通住宅和非普通住宅在二手交易過程中的主要差別在于契稅和增值稅(此前為營業稅)。

  如按深圳此前規定,個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,而個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

  簡單而言,就是滿兩年的非普通住宅交易要交增值稅,而普通住宅則不用交。

  除了增值稅,在房地產交易過程中,一些地方稅務部門也會對普通住房和非普通住房予以不同的契稅稅收政策,比如不少城市規定對非普通住房的契稅稅率定為3%,而普通住房則是1%或者1.5%。

  普通住房和非普通住房又如何認定呢?雖然各個城市之間略有差異,但對普通住房的認定一般有三個標準:一是小區建筑容積率在1.0(含)以上;二是單套建筑面積在144(也有地方為140)平方米(含)以下;三是單價不超過最高限,或者是總價不超過最高限。

  以上三點需同時滿足才為普通住宅。反之,上述三項有一個不匹配即被視為非普通住房。

  近幾年來,一些熱點城市房價上漲較快,導致不少住房的成交單價或者總價增加較多,實際上一些面積不大的住房也被“擠入”了非普通住房之列,“普宅被豪宅化”的問題帶來了交易稅費的增加,這些稅也被民間俗稱為“豪宅稅”。

  深圳市住建局表示,我市目前適用的普通住房標準于2015年9月公布實施。隨著房地產市場形勢的變化,該普通住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年來,政府有關部門收到很多群眾的反映,要求調整普通住房標準,保障剛需購房。

  此番深圳調整對普通住宅的認定標準,相當于刪去了第三個標準,即價格標準,這意味著會有大量在舊規定下被認定為非普通住宅的房源,在新規定下將被確定為普通住宅,進而帶來交易稅費的減少。

  諸葛找房數據研究中心國仕英表示,深圳此次政策調整主要有兩點:一方面之前深圳對于“豪宅”的定義是跟總價掛鉤的,但房屋的總價會受區位、周邊配套、開發商等外在客觀因素影響,此項政策實施后,即使房價再高,只要符合其規定的容積率和面積的住宅都是普宅;另一方面,新的征收標準規定小區容積率高于1.0,建筑面積144平方米以下的住宅都是普宅,目前市面上很少有容積率小于1.0的小區,此政策調整更加貼合實際,政策調整落實后,將會有更多的房子會被列為普通住宅。

  國仕英認為,政策落實后,對于購房者來說是最受益的。“豪宅”房源被劃為普通住宅范疇,對于購買自住的房屋來說,成本基本上節約20萬元左右。

  業界呼吁其他城市盡快跟進

  深圳根據群眾呼聲率先調整“豪宅稅”, 引發業界對其他城市應盡快跟進的呼吁。比如自2014年9月30日發布普通住宅標準至今,北京已經五年未對此進行調整。

  在北京住建委官網的“政民互動”欄目中,就有網友提問:普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。深圳目前已經修改了普通住房認定標準,請問北京何時修改?

  該網友表示,目前,北京五環外很多限房價項目都超出了普通住宅標準,而真正會住到這些房子里的人,絕大部分是剛需和剛改,他們的收入相對來說并未達到很高水準,這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。

  對此問題,北京住建委11月12日在回復中表示:目前北京還沒有具體修改的時間。

  沒有具體修改時間,不意味著沒有修改的空間和必要。中原地產首席分析師張大偉表示:“北京非普住宅標準已經影響和制約市場的正常健康發展了。”

  他表示,北京的非普通住宅認定標準更低,市場基本全面“豪宅化”。“由于普通住宅認定標準過低,導致北京新建住宅市場有86%的成交是非普通住宅,普通住宅基本集中在六環外,六環內只有5%是普通住宅。”

  具體來看, 依據由北京市住建委、財政局和稅務局2014年10月份實施的《關于調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》,北京市享受稅收優惠政策的普通住房,須同時滿足以下三個標準:1.住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;2.單套建筑面積在140平方米(含)以下;3.實際成交價格低于按本通知確定的價格標準。

  張大偉認為,這個標準自2014年起已經接近五年沒有變化,而對于市場來說,經歷過2015~2016年的房價上漲后,這個價格已經遠遠不符合當下市場的實際情況。按照這個單價,北京基本是不可能有符合標準的項目,也就是說,除非二手房造假避稅,做陰陽合同,否則全北京90%以上的房子都是“豪宅”。

  之所以會有普通住房與非普的區別,按照中央七部委2005年下發的《關于做好穩定住房價格工作的意見》,主要是為了合理引導住房建設與消費,大力發展省地型住房。但如果市場上多數住房都被劃入非普通住房的范圍內時,是在對外說明當今住房建設與消費的方向出了問題,還是認定標準出了問題?這看起來是個很直觀的問題。

  張大偉認為,普通住宅被“豪宅化”的問題在很多城市都存在,影響了市場正常交易。調整這個政策,將有利于部分剛需項目,雖然可能帶來市場的短期波動,但整體看,這也是屬于市場化的政策調整。

  嚴躍進也為,實際上目前有很多城市都需要在普通住宅的標準上進行調整,一般來說根據房地產周期,每三年就需要進行一次調整。深圳發布的政策內容,對于全國很多城市也是有啟發的,即后續也需要根據全市房價和普通剛需購房需求等,積極進行普通住宅的標準調整,讓更多人享受優惠政策。

 來 源:第一財經資訊 

     編 輯:liuy

分享到:
推薦閱讀
推薦樓盤

· 華潤置地中心 [大興區]

· 星光·視界公園 [大興區]

· 莊勝廣場8號寫字樓 [西城區]

· 金地EOD總部港 [大興區]

· 杭州天安人壽金融大廈 [拱墅區]

· 杭州天安人壽財富大廈 [拱墅區]

· 金隅高新產業園 [大興區]

· 昆侖中心 [豐臺區]

· 華潤時代中心 [朝陽區]

· 中糧置地廣場 [東城區]

房訊推薦
熱點資訊
房訊網關于版權事宜聲明:


關于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務-友情鏈接-聯系方式
房訊網 版權所有 2001-2019
京ICP證100716號
廣告服務:010-87768550 采編中心:010-87768660 技術支持:010-87769770
公式规律交流群网址