又出現一宗不限價宅地 北京土地市場進入調整期?
http://www.znndfd.tw房訊網2019-11-22 10:07:14
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[提要]不限價宅地的數量還在增加,這是否預示著北京土地市場發生著微妙變化。

  不限價宅地的數量還在增加,這是否預示著北京土地市場發生著微妙變化。

  11月20日,一度被重點關注的石景山古城南街地塊被中海企業發展集團有限公司和北京首鋼房地產開發有限公司聯合體以底價51億元拿下。

  值得注意的是,這宗集居住用地、多功能用地、基礎教育用地為一體的地塊不僅溢價為0,且只迎來了“中海+首鋼”一組聯合體報名。

  預料中的熱度并沒有如期而至。

  時間拉回到一年前的2018年10月31日,同樣是在石景山古城,同樣是“中海+首鋼”聯合體,彼時,這家企業以總價48.34億元拿下一宗“限競房地塊”,不過該地塊卻有著嚴格的“限價”規定,要求項目銷售均價不得超過58802元/平方米,且最高銷售單價不得超過61742元/平方米。

  從限價到取消限價,“中海+首鋼”聯合體的故事是北京土地市場變化發展的一個截面。

  中國房地產報記者根據北京規劃和自然資源委員會官方數據統計,2018年北京僅成交1宗不限價地塊,2019年年初至11月20日則至少成交13宗不限價宅地,其中有6宗底價成交,接近半數。

  從更長時間周期來看,中國房地產報記者從北京中原市場研究部拿到的一份新數據顯示,自2016年底北京在新一輪樓市調控中實施“限房價、競地價”的土地出讓模式以后,2017年并未成交不限價宅地,2018年僅成交不限價宅地12.63萬平方米,2019年進一步成交不限價宅地153.09萬平方米。

  近3年來,不限價宅地無論是數量還是面積,都出現不斷增長;

  與此同時,從去年開始,限價和“7090”政策便有降低門檻跡象,但地塊的位置一般都在大興或密云等偏遠地區。

  細數北京今年以來的土地市場表現,自1月9日孫河僅剩的最后兩宗住宅用地(一宗純住宅用地、一宗住宅混合用地)出讓預申請公告出爐,宣布“不設定住宅銷售均價”后,北京的不限價宅地便開始陸續面市,市場對不限價宅地的關注度也日益增加。

  土拍市場先后出現豐臺區花鄉造甲村地塊、豐臺石榴莊地塊、順義仁和鎮臨河村SY00-0007-6057等地塊、雁棲鎮陳各莊村HR00-0010-6047地塊R2二類居住用地等多宗不限價宅地。

  究其原因,一位不愿具名的房地產業內人士對中國房地產報記者直言不諱,“北京如果再出讓更多的限價土地的話,那么土地流拍、流標的現象將會非常多,這是國土部門所不愿意看到的。

  ”

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表達了同樣的觀點,“土地過于限價的話,企業拿地的積極性就會降低,造成的土地流拍現象就會增多,另外,限價本身也和市場化產品不符。相反,對于企業來說,如果今年能夠拿到不限價宅地,其開發積極性就會變高,土地市場也會保持相對活躍態勢。”

  來自房地產業內人士的擔憂并非多余。

  可以看到,在去年全國土地流拍頻發的態勢下,北京同樣由于樓市調控持續深入、限房價、限地價、競自持、競配建等嚴苛土地出讓條件,抑制了房企拿地意愿,加之資金逼仄、銷售增速放緩,房企在利潤空間壓縮下更加不愿高風險拿“算不過賬”的土地,這導致北京市場去年的土地流拍數量創2012年以來新高。

  土地限價是樓市調控機制中的重要一環,旨在抑制市場過熱以及解決剛需住房問題。

  但經過過去3年的實施,某種程度上使得土地出讓受到影響,同時使得住房產品結構發生變化。

  最近的一份機構研究數據顯示,截至10月21日,北京普通住宅含別墅(包括限競房)合計庫存突破7萬套,創最近8年來北京樓市最高紀錄。

  其中,限競房是供應主力,但是自2018年6月首批項目開盤入市至2019年9月,北京累計上市限競房項目銷售率僅為43.24%,且多個已入市項目存在虧損。

  和碩機構首席分析師郭毅告訴中國房地產報記者,“其實北京執行限價地政策,特別是對產品形態作出明確限定后,導致北京商品住宅市場的供應中出現高品質、高端、改善型住宅缺口。隨著不限價宅地的推出,特別是位置相對比較好不限價宅地的推出,其實是可以補充更加多元化的產品供應體系,從而滿足個性化的市場需求,這樣也更加利于整個市場成交和預期的企穩。現在應該進入調整的節點了。”

  另一位房地產業內人士則認為,“未來,在房價穩定的前提下,不限價的商品房或是一種趨勢。隨著人民生活水平的提高,改善需求日益增長,取消‘7090’限制的地塊也會越來越多。”

來源:中國房地產報微信號

編輯:wanghao

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